Opción de compra
Derecho concedido a una persona para decidir unilateralmente, dentro del plazo pactado y cumpliendo las condiciones previstas, si celebra/adquiere la compraventa en los términos ya determinados.
QUÉ SIGNIFICA
La opción vincula al concedente durante su vigencia y deja al optante la decisión de ejercitarla conforme al contrato. Deben quedar determinados o ser determinables los elementos necesarios de la futura compraventa, especialmente finca, precio y plazo de ejercicio. Puede existir prima, pero no es obligatoria en todo caso.
Si se pretende que la opción acceda al Registro de la Propiedad, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige convenio expreso para inscribir, precio de adquisición y, en su caso, precio de la opción, y limita con carácter general el plazo registral de ejercicio a cuatro años, con la especialidad prevista para arrendamiento con opción. La práctica reciente también exige vigilar estructuras que puedan encubrir una garantía prohibida o dejar elementos esenciales al arbitrio de una parte.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No transmite por sí sola la propiedad ni equivale a haber ejercitado/completado la compraventa.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Asegurar durante un plazo la posibilidad de adquirir un inmueble, con o sin arrendamiento asociado.
REQUISITOS / REGLAS
Definir finca, precio, plazo, forma y destinatario de la comunicación de ejercicio, prima, imputación de cantidades y consecuencias de cargas/pagos.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contrato o escritura de opción, justificantes de prima, notificaciones de ejercicio y documentación registral si se inscribe.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
La opción obliga al concedente según lo pactado. Si reúne los requisitos del art. 14 RH y se inscribe, obtiene publicidad y eficacia registral conforme a su rango; la inscripción no significa que la compraventa ya se haya consumado.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Opción = facultad unilateral de decidir la compra; inscripción de la opción = acceso registral de ese mismo derecho, no una modalidad contractual diferente.
POR QUÉ TE IMPORTA
Porque no es una reserva ni una compraventa ya consumada: atribuye una facultad de decisión con un plazo y condiciones cuya redacción determina su valor real.
EJEMPLO PRÁCTICO
El propietario concede al optante durante 12 meses el derecho a comprar por 350.000 €, fijando forma de ejercicio y una prima de 10.000 € imputable al precio si se ejercita.
DEPENDE DE
De la determinación del objeto/precio, plazo, forma de ejercicio, prima, pactos de cesión, inscripción pretendida y estructura económica real.
ERRORES FRECUENTES
No fijar con suficiente determinación precio, plazo o forma de ejercicio; confundir prima con arras; creer que la inscripción transmite ya la propiedad; ignorar rango y cargas; o estructurar la opción como una garantía de financiación que eluda las reglas aplicables.
OJO CON ESTO
Una opción no debe utilizarse para apropiarse automáticamente de una finca como mecanismo de garantía de una deuda eludiendo las reglas de ejecución.