WAULT
Weighted Average Unexpired Lease Term: vida remanente ponderada de contratos de alquiler de una cartera o inmueble.
QUÉ SIGNIFICA
WAULT expresa los años de alquiler pendientes desde una fecha de corte, ponderados normalmente por renta anual vigente. En la definición de reporting de INREV se usa el menor período hasta la primera opción de resolución ejercitable por el arrendatario o hasta el vencimiento, con peso de renta nominal anual. Otros informes pueden usar final firme, superficie u otros criterios, que deben revelarse. Fórmula para esa metodología: suma de (años remanentes hasta el evento elegido × renta anual contractual) dividida entre la renta anual total considerada.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es igual a NOI ni cap rate. Puede coincidir en la práctica con WALT cuando ambas fuentes definen el mismo plazo remanente y ponderación.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Calcular con cada contrato, identificando primer break o vencimiento, renta anual base y unidades; contrastarlo con calendario de expiraciones y concentración de inquilinos.
POR QUÉ TE IMPORTA
Una WAULT corta alerta sobre concentración de renovaciones o vacantes futuras, y una larga evidencia mayor duración contractual sin garantizar solvencia del inquilino. Ayuda a comparar flujos de rentas y riesgo de expiración.
EJEMPLO PRÁCTICO
A la fecha de medición, dos inquilinos aportan 40.000 €/año y 60.000 €/año y les restan 2 y 5 años hasta la primera opción de ruptura o vencimiento. WAULT = (2×40.000 + 5×60.000)/100.000 = 3,8 años; es diferente del ejemplo WALT de 6,4 años sobre plazos originales.
DEPENDE DE
De la fecha de corte, rentas usadas para ponderar, exclusión de espacio vacío, break options, vencimientos, carencias y moneda o unidades.
ERRORES FRECUENTES
Dividir por número de contratos en vez de por suma de rentas; mezclar WAULT a primer break con WAULT a vencimiento final; equiparar años de contrato con retorno total.
OJO CON ESTO
No representa promedio de rentas cobradas ni garantiza continuidad durante los 3,8 años: revisar cláusulas de resolución, impagos, insolvencia, expiración de contratos y posibilidad de renegociar.