Sale and leaseback
Operación en la que el propietario vende un inmueble y simultáneamente lo toma en arrendamiento para continuar utilizándolo.
QUÉ SIGNIFICA
En un sale and leaseback (venta con arrendamiento posterior) el vendedor transmite un activo a un comprador y se convierte en su arrendatario. El vendedor obtiene liquidez al vender pero asume una obligación periódica de renta; el comprador adquiere un activo con un contrato de arrendamiento asociado, sujeto a riesgo de inquilino, plazo, garantías y condiciones de salida. No es necesariamente financiación en términos jurídicos o contables: la calificación y el reconocimiento como venta y arrendamiento dependen de hechos, contratos y normas contables aplicables.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es un préstamo hipotecario ni una cesión simple del inmueble: hay una transmisión y un arrendamiento, cuya vinculación debe documentarse.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Analizar simultáneamente flujos de vendedor-arrendatario y comprador-arrendador y confirmar el régimen arrendaticio y la contabilización específica.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite valorar por separado el precio y el riesgo de que el antiguo dueño permanezca como inquilino. Para el vendedor convierte propiedad en liquidez con costes futuros; para el comprador los plazos, cobertura y solvencia del arrendatario condicionan la valoración.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una empresa vende su nave por 1.200.000 € y firma un alquiler por 9 años a 84.000 € anuales. Para el comprador la renta inicial equivale al 7 % bruto sobre precio, sin descontar gastos, vacantes futuras ni impuestos; para el vendedor los 84.000 € anuales serán un compromiso y no un ingreso.
DEPENDE DE
De titularidad, cargas, precio, plazo del alquiler, renta indexada, solvencia, opción de recompra, tipo de uso, fiscalidad y norma contable aplicada por las partes.
ERRORES FRECUENTES
Tomar el precio de venta como ingreso sin pasivos; confundir rentabilidad bruta con NOI; dar por hecho que IFRS 16 aplica a toda persona o que toda transferencia califica automáticamente como venta contable.
OJO CON ESTO
Comprobar independencia de precio y renta de mercado, solvencia del arrendatario, garantías, opciones de compra, distribución de mantenimiento y tratamiento contable. La operación no asegura liquidez neta equivalente al precio si existen deudas o costes de transmisión.