BRRRR
Estrategia «Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat»: comprar, reformar, alquilar, refinanciar y reinvertir el capital recuperado.
QUÉ SIGNIFICA
BRRRR es una secuencia de inversión, no un producto bancario ni una modalidad contractual: se adquiere un inmueble con potencial de mejora, se reforma, se pone en alquiler y se intenta obtener nueva financiación sobre el activo para reutilizar parte del capital en otro proyecto. El resultado depende del precio total de entrada, costes de obra, valoración posterior, capacidad de pago, deuda previa y condiciones de la entidad. El importe refinanciado no equivale a beneficio; constituye una deuda que habrá que atender.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es flipping: el inmueble normalmente se mantiene alquilado. Tampoco es sinónimo de apalancamiento ni garantiza recuperar toda la inversión.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Modelar por etapas la entrada de capital, CAPEX, alquiler neto, deuda antes/después de refinanciar y capital disponible para otra compra.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite evaluar si el capital invertido puede reutilizarse sin vender, pero obliga a contrastar la valoración final con el efectivo realmente recuperable y el flujo de caja una vez pagada la nueva deuda. Ayuda a descartar operaciones cuya segunda financiación no es viable.
EJEMPLO PRÁCTICO
Compra por 120.000 €, reforma por 30.000 € y gastos por 10.000 €: 160.000 € desembolsados con fondos propios. Si después se tasase en 200.000 € y el banco concediese un préstamo del 70 % de esa cifra, entrarían 140.000 € brutos, quedando 20.000 € de aportación más gastos financieros y una deuda nueva de 140.000 €. Es un escenario hipotético, no una oferta de financiación.
DEPENDE DE
De la compra y financiación iniciales, coste total de reforma y tributos, valoración aceptada por el banco, LTV, servicio de deuda, renta neta, condiciones de alquiler y período entre etapas.
ERRORES FRECUENTES
Tratar el préstamo obtenido como ganancia; omitir gastos de compra o reforma; aplicar un LTV supuesto como derecho; confundir rentabilidad bruta del inmueble con rentabilidad del capital propio.
OJO CON ESTO
Ni la subida de valor ni la refinanciación están garantizadas. Revisar licencia y desviaciones de obra, tasación, límites de financiación, intereses, comisiones, vacantes, impagos y liquidez. Un precio de mercado estimado por el inversor no vincula a la entidad prestamista.