Métodos de valoración
Conjunto de enfoques técnicos para estimar el valor de un inmueble según la finalidad y la información disponible.
QUÉ SIGNIFICA
La Orden ECO/805/2003 contempla coste, comparación, actualización de rentas y residual para las valoraciones comprendidas en su ámbito. Otros estándares profesionales pueden organizar enfoques con nombres diferentes.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No equivale a una tabla de precios por metro cuadrado sin análisis del activo concreto.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Deja constancia de por qué eliges el método, cuáles descartas y qué ajustes o comprobaciones sustentan el resultado.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Informe con finalidad, fecha, método aplicado, testigos, modelo de flujos y anexos necesarios.
POR QUÉ TE IMPORTA
Elegir el método adecuado y contrastar resultados evita justificar de forma circular un precio ya decidido antes de estudiar el inmueble.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una vivienda habitual con ventas comparables suele analizarse por comparación; un edificio arrendado puede exigir incorporar flujos y contratos.
DEPENDE DE
De tipología, finalidad, datos disponibles, existencia de mercado de testigos y naturaleza del derecho valorado.
ERRORES FRECUENTES
Usar el coste de construcción como sinónimo de precio de mercado o promediar métodos incompatibles.
OJO CON ESTO
Un método no es válido automáticamente para cualquier activo, derecho o fin financiero: primero se comprueba la aplicabilidad normativa.
SUBCONCEPTOS
Valor por comparación
Valor técnico obtenido tras seleccionar y homogeneizar comparables representativos; en tasación ECO exige justificar muestra y ajustes, no promediar anuncios.
Valor por actualización
Valor técnico derivado de la actualización a la fecha de tasación de flujos de caja y reversión según hipótesis de renta y tasa definidas.
Valor residual
Valor atribuible al terreno o inmueble de partida tras deducir de la promoción prevista los pagos y margen según el procedimiento estático o dinámico elegido.