POR QUÉ DOS PISOS CASI IGUALES EN EL MISMO EDIFICIO PUEDEN TENER UN PRECIO MUY DISTINTO
Metros parecidos no significan viviendas equivalentes: luz, planta, distribución, estado y situación jurídica pueden cambiar mucho el valor.
Mismo edificio, dos dormitorios, un baño, superficie parecida y decenas de miles de euros de diferencia. No es tan extraño como parece. Dos pisos pueden parecer prácticamente iguales en una ficha y ser completamente distintos cuando entras en ellos.
Antes de nada: ¿qué significa que tienen los mismos metros?
Ésta es una de las primeras cosas que conviene comprobar. Metros útiles, metros construidos, metros construidos con elementos comunes, terrazas, superficie registral o superficie catastralDato de superficie que figura en la información catastral; debe identificarse si se refiere a la superficie gráfica de la parcela, a superficie construida u otra magnitud catastral concreta.. En una conversación todo puede acabar reducido a “el pisoVivienda ubicada en un edificio, habitualmente en una planta, cuya finca y uso deben identificarse en la documentación correspondiente. tiene 80 metros”, pero no necesariamente estamos hablando de la misma superficie. Si queremos comparar dos viviendas, primero tenemos que asegurarnos de que los metros se están midiendo con el mismo criterio.
La planta puede cambiar mucho el producto
Un quinto exterior con buena luz puede competir de una forma muy distinta a un primero, pero tampoco existe una regla universal de que “cuanto más alto, más caro”. En un edificio sin ascensorServicio e instalación de elevación común que requiere conservación y controles propios conforme a la ITC AEM 1, además de decisiones y gastos comunitarios., una planta alta puede penalizar. En una calle muy ruidosa, estar varios pisos por encima puede tener bastante valor. En otra viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado., la altura puede aportar unas vistas que cambien por completo la percepción del inmueble.
La planta no tiene un porcentaje fijo. Depende de lo que aporta en ese edificio concreto.
Exterior tampoco significa automáticamente mejor
Una vivienda exteriorVivienda con estancias o huecos que se abren a espacios exteriores, según el criterio descriptivo utilizado. puede tener más luz y también puede tener autobuses debajo de la ventanaElemento de cerramiento de un hueco exterior, normalmente formado por marco, una o más hojas, acristalamiento y herrajes, que permite iluminación, vistas y/o ventilación manteniendo prestaci…. Un piso interior puede ser oscuro y poco atractivo o dar a un gran patio de manzana silencioso y luminoso.
El mercado no compra la palabra “exterior”. Compra lo que existe detrás de ella.
La distribución puede valer más que unos cuantos metros
Hay viviendas grandes que parecen pequeñas y viviendas pequeñas que sorprenden por lo bien aprovechadas que están. Pasillos interminables, salones de paso, habitaciones donde apenas cabe un armario, columnas, cocinas mal conectadas o espacios que consumen metros y aportan poco pueden cambiar por completo la utilidad real de la superficie.
Por eso 65 m² bien distribuidos pueden resultar comercialmente más atractivos que 72 m² mal planteados. El comprador no compra solamente superficie. Compra lo que puede hacer con ella.
La luz y el ruido se miden mal desde una ficha
Dos pisos con la misma orientaciónDirección de las fachadas y huecos respecto del recorrido solar y vientos dominantes, relevante para captación, sombra, iluminación y ventilación. pueden recibir cantidades de luz completamente diferentes. Un edificio delante, la anchura de la calle, la profundidad de la vivienda, el tamaño de las ventanas o la planta influyen muchísimo.
Con el ruido ocurre lo mismo. Podemos conocer la calle, pero no sabemos hasta visitar la vivienda si el dormitorioHabitación destinada al descanso; que un anuncio la denomine dormitorio no acredita por sí mismo superficie, ventilación ni habitabilidad reglamentarias. está encima de un bar, junto al ascensor o frente a una instalación comunitaria. Son detalles difíciles de convertir en una base de datos y muy fáciles de valorar cuando los tienes delante.
Una reforma no vale necesariamente lo que ha costado
Ésta es una discusión clásica: “He gastado 80.000 euros en reformarlo, así que ahora vale 80.000 euros más.” No funciona así. El mercado no reembolsa facturas.
Puede reconocer incluso más valor que el coste de una reformaIntervención sobre un edificio o vivienda existente para modificar acabados, instalaciones, distribución u otros elementos. muy buena si el resultado mejora mucho el producto, o bastante menos si es demasiado personal, está mal ejecutada o simplemente no coincide con lo que busca la mayoría de compradores.
Una reforma tiene valor porque mejora la vivienda, evita una obra, reduce incertidumbre y permite entrar a vivir. El precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho. final dependerá de cuánto valore todo eso el mercado.
La situación jurídica también cuenta
Imagina dos pisos idénticos puerta con puerta. Uno está libre y disponible y el otro tiene un contrato de alquiler vigente. Físicamente son prácticamente iguales. Económicamente pueden no serlo.
El comprador del primero puede querer vivir allí. En el segundo tendrá que analizar rentaImporte pactado por el uso de un inmueble durante un periodo, normalmente mensual en el alquiler de vivienda., duración del contratoPeriodo durante el que el arrendamiento produce efectos, formado por el plazo pactado y, cuando proceda, las prórrogas legales o contractuales aplicables. y condiciones. Si cambia el tipo de comprador que puede interesarse por el inmueble, también puede cambiar su precio. Lo mismo puede ocurrir con determinadas cargasDerechos, gravámenes, limitaciones o responsabilidades que afectan jurídica o económicamente a un inmueble y que deben identificarse antes de comprar, vender o financiar., limitaciones o situaciones jurídicas.
Por eso una valoración utiliza comparables
Incluso la normativa de tasaciónOpinión técnica de valor emitida con una finalidad, fecha, método y documentación determinados por un profesional competente. por comparación exige seleccionar inmuebles comparablesInmuebles similares al que se valora, usados como referencia después de analizar y ajustar sus diferencias. y después ajustar sus diferencias relevantes. La lógica es sencilla.
No basta con decir: “En esta zona se vende a 5.000 €/m², así que 70 m² valen 350.000 euros.” Puede servir como primera referencia. Después hay que mirar qué vivienda tenemos delante.
Cuando un comprador paga más por un piso no compra únicamente hormigón. Compra silencio, luz, vistas, una buena distribuciónOrganización espacial de las estancias, recorridos y relaciones funcionales dentro de la vivienda., una terrazaSuperficie exterior transitable vinculada al uso de una vivienda o local, abierta total o parcialmente., un ascensor, la posibilidad de entrar mañana sin obras o simplemente una casaEdificación usualmente destinada a vivienda, sola o integrada con otras; la voz no determina legalidad de uso, superficie ni finca registral. en la que se imagina viviendo.
Dos viviendas pueden tener prácticamente los mismos datos sobre el papel y generar una demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar. completamente distinta. Por eso el precio medioSuma de precios observados dividida por el número de operaciones comparables; sensible a cambios de composición. por metro cuadrado es una herramienta útil, pero nunca debería utilizarse como una calculadora automática.
El metro cuadrado es una unidad de medida. No es una vivienda.
Fuente principal de referencia técnica: Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles.