Obras en el alquiler
Conjunto de regímenes para conservación, reparaciones, mejoras y obras del inquilino; desde 8/10/2026 los arts. 21.5 y 21 bis LAU añaden procedimientos y plazos específicos.
QUÉ SIGNIFICA
El art. 21 distingue reparaciones necesarias para habitabilidad —en general a cargo del arrendador salvo daños imputables— y pequeñas reparaciones. El nuevo 21.5 permite al arrendatario requerir por escrito la reparación necesaria con presupuesto razonable; el arrendador tiene 15 días naturales para aceptar, proponer alternativa o ejecutar. Ante falta de respuesta o negativa injustificada, el inquilino puede ejecutar y descontar el coste razonable, justificado, de rentas futuras en los términos del precepto. En vivienda temporal el 21 bis atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones por uso ordinario y prevé respuesta en cinco días hábiles. Mejoras (art. 22), obras del arrendatario (art. 23) y adaptaciones (art. 24) tienen reglas distintas.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es una categoría jurídica única; agrupa regímenes distintos.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Documenta fotos y fecha; clasifica la actuación y conserva requerimiento/presupuesto antes de decidir ejecución, descuento de renta o reclamación.
REQUISITOS / REGLAS
LAU arts. 21–24 vigentes a 7/10/2026; RDL 29/2026 introduce desde 8/10 nuevas reglas en art. 21.5 y vivienda temporal.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Fotos, informe técnico si procede, presupuesto razonable, requerimiento recibido, facturas y prueba del pago/reparación.
POR QUÉ TE IMPORTA
Un requerimiento correctamente documentado puede permitir reparar daños graves sin prolongar un conflicto; pero descontar de renta sin cumplir las condiciones crea riesgo de impago y litigio.
EJEMPLO PRÁCTICO
Filtración que afecta a la salubridad: el inquilino requiere por escrito reparación con presupuesto; acredita recepción, espera la respuesta dentro de 15 días naturales y documenta cualquier reparación necesaria antes de descontar.
DEPENDE DE
De naturaleza y origen del daño, habitabilidad, tipo habitual/temporal, urgencia, comunicación acreditada, presupuesto, respuesta y costes efectivos.
ERRORES FRECUENTES
Confundir desgaste ordinario temporal con habitual; descontar rentas sin aviso; clasificar una mejora estética como reparación urgente.
OJO CON ESTO
No toda avería permite descontar automáticamente una factura. La vía del art. 21.5 exige gravedad o necesidad legal, requerimiento, plazo y razonabilidad; distinguirla del procedimiento especial temporal.
SUBCONCEPTOS
Conservación de la vivienda arrendada
Reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, con las excepciones y reglas del art. 21 LAU.
Pequeñas reparaciones
Las exigidas por el desgaste debido al uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario bajo el art. 21.4 vigente a 7/10/2026.
Obras del arrendatario
Las que modifica la configuración requieren consentimiento escrito cuando lo exige el art. 23; nunca pueden disminuir estabilidad o seguridad.