Retorno de salida
Resultado económico que recibe el inversor al desinvertir, calculado a partir del precio de venta menos costes, impuestos y obligaciones exigibles según el perímetro elegido.
QUÉ SIGNIFICA
En el análisis de una venta se distinguen precio bruto, ingresos netos de transmisión, devolución de deuda y efectivo final al inversor. El retorno total de una operación además suma los flujos cobrados durante la tenencia y descuenta todos los desembolsos; no puede resumirse solo en la ganancia de venta. En promociones, margen promotor debe medirse sobre una base especificada y no usarse como sinónimo de retorno de salida.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Plan de salida de inversiones, venta de un activo rehabilitado y cálculo final de equity.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Caja de salida antes de impuestos del inversor = precio cobrado − gastos de transmisión − pagos exigibles de deuda; retorno total requiere flujos de toda la inversión.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contrato/escritura de transmisión, liquidación bancaria, facturas de venta, modelo de caja y liquidaciones tributarias.
POR QUÉ TE IMPORTA
La diferencia entre precio de venta y dinero que recupera el socio puede ser enorme por deuda, comisiones, gastos e impuestos; hace visible el resultado realmente realizable.
EJEMPLO PRÁCTICO
Se vende por 400.000 €, se pagan 12.000 € de gastos de venta y se cancela deuda por 210.000 €: quedan 178.000 € de caja antes de tributos personales o societarios y ajustes finales.
DEPENDE DE
Precio de venta, préstamo pendiente, penalizaciones contractuales si proceden, impuestos, costes de transmisión y fecha de cobro.
ERRORES FRECUENTES
Presentar el margen promotor como subtérmino sin fórmula, o sustraer dos veces la cancelación de la hipoteca.
OJO CON ESTO
No confundir 178.000 € de caja recuperada con 178.000 € de beneficio: hay que restar capital aportado y considerar los cobros y pagos anteriores.
SUBCONCEPTOS
Margen promotor
Beneficio de una promoción frente a ingresos o costes totales según denominador expresamente indicado; no equivale al efectivo de desinversión.