Cargas anteriores

“Anterior” expresa una relación de posición registral respecto de un asiento o crédito de referencia. No equivale por sí sola a una categoría material única de preferencia. En la subasta de inmuebles regulada por la LEC, la redacción vigente del art. 668 exige informar de que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y de que el adjudicatario acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de ellos; el propio art. 668 incorpora además información actualizada para la minoración de cargas preferentes, si las hubiera. Por eso deben separarse tres preguntas: qué asiento es anterior, qué carga subsiste en ese procedimiento y qué crédito tiene preferencia material.

No es una clase de hipoteca o embargo. Es una posición relativa respecto de otro derecho o del gravamen que sirve de base a una ejecución.

En due diligence, certificaciones de dominio y cargas, tasación económica de subastas y análisis del rango de garantías.

Certificación de dominio y cargas, nota simple actualizada, título del derecho ejecutado y documentación que acredite, cuando sea relevante, el saldo actual de créditos anteriores.

Carga anterior = posición registral relativa. Carga posterior = posición detrás del asiento o crédito de referencia. Carga o crédito preferente = preferencia material relevante para el cobro o la valoración según su fuente legal o registral. La anterioridad y la preferencia pueden relacionarse, pero no son conceptos idénticos.

Si se ejecuta un embargo posterior a una hipoteca vigente, la hipoteca ocupa una posición anterior respecto del crédito ejecutado. En la subasta LEC esa carga anterior debe analizarse como subsistente en los términos del art. 668; el importe que figure históricamente en el Registro no permite, por sí solo, conocer el saldo económico vivo.