Development yield
Ratio que compara un ingreso operativo previsto al completar una promoción con el coste o valor base del desarrollo, bajo la convención indicada.
QUÉ SIGNIFICA
En algunos informes se emplea development yield como equivalente próximo a yield on cost; en otros varía el numerador (renta esperada, NOI estabilizado) o el denominador (coste comprometido, coste final, suelo incluido). Por ello debe declararse la fórmula antes de interpretar la cifra. No mide el margen de venta ni la TIR del proyecto y puede ser proyectado, no realizado.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Estudios de viabilidad de promociones build-to-rent, hoteles u otros inmuebles explotados a largo plazo.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Una convención: NOI anual estabilizado / coste total final del desarrollo × 100.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Presupuesto completo, cuadro de superficies y rentas esperadas, costes financieros y plan de puesta en explotación.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite comprobar si la renta que producirá una promoción justifica el capital invertido, sin confundir el rendimiento estabilizado con el beneficio por vender las unidades.
EJEMPLO PRÁCTICO
Para una promoción destinada a alquiler se prevé NOI estabilizado de 560.000 € anuales y un coste total de desarrollo de 8.000.000 €: development yield, bajo esa definición, sería 7 %.
DEPENDE DE
Precio del suelo, impuestos no recuperables, obras, honorarios, financiación capitalizada, calendario y absorción arrendaticia.
ERRORES FRECUENTES
Calcular con renta bruta y compararlo sin ajuste con cap rate basado en NOI.
OJO CON ESTO
El uso de la etiqueta no está estandarizado para cualquier mercado: comparar con yield on cost requiere verificar qué costes entran y si el inmueble está estabilizado.