Yield on cost
Rentabilidad operativa estabilizada respecto del coste total del proyecto, utilizada para evaluar inmuebles promovidos o reposicionados.
QUÉ SIGNIFICA
Se calcula habitualmente como NOI anual estabilizado / coste total de inversión, incluidos suelo, construcción, gastos y otros componentes definidos. Compara la capacidad de generar renta sobre el dinero destinado a crear o transformar el activo. No debe confundirse con rentabilidad sobre precio de mercado posterior, ni con cash-on-cash (sobre aportación de capital propio).
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Viabilidad de reformas integrales y desarrollos para alquiler frente a adquisiciones estabilizadas.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Yield on cost (%) = NOI anual estabilizado / coste total de inversión × 100.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Capex desglosado, coste de compra, tasación independiente si procede, presupuesto y estimación de NOI.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite valorar si la mejora de un activo genera suficiente renta adicional frente a lo que realmente costó adquirirlo y transformarlo.
EJEMPLO PRÁCTICO
Compra y reforma cuestan juntas 1.200.000 €. Al quedar alquilado, el NOI anual esperado es 84.000 €. Yield on cost estimada = 84.000 / 1.200.000 = 7 %.
DEPENDE DE
Alcance de costes, fecha de estabilización, NOI neto de gastos operativos, tiempo hasta la ocupación y partidas capitalizadas.
ERRORES FRECUENTES
Mezclar costes antes de impuestos con NOI después de impuestos o excluir el suelo del denominador sin decirlo.
OJO CON ESTO
Un 7 % estabilizado puede ocultar retrasos, años sin rentas, sobrecostes y un precio de salida inferior al esperado; contrastar con TIR y VAN.