Retención del 3 % a vendedores no residentes
En la transmisión de un inmueble situado en España por un contribuyente del IRNR sin establecimiento permanente, el adquirente debe retener e ingresar, con las excepciones legales, el 3 % de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto del transmitente.
QUÉ SIGNIFICA
La obligación deriva del artículo 25.2 del TRLIRNR y se desarrolla en el artículo 14 del Reglamento. Es una retención o ingreso a cuenta a cargo del adquirente —sea residente o no—, no un tipo definitivo sobre la ganancia del vendedor. El no residente liquida después el impuesto correspondiente y puede computar la cantidad retenida; si procede, puede existir devolución del exceso. La normativa prevé excepciones y una afección del inmueble si la retención o ingreso a cuenta debidos no se practican o ingresan.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es la cuota definitiva del vendedor ni una penalización por ser extranjero.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Compraventas de inmuebles situados en España en las que uno o más vendedores sean contribuyentes del IRNR sin establecimiento permanente.
REQUISITOS / REGLAS
Confirmar residencia fiscal y supuesto legal; determinar la contraprestación atribuible al no residente; practicar la retención o ingreso a cuenta cuando proceda; presentar el modelo vigente en plazo y entregar justificante al transmitente.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Documentación de residencia fiscal cuando proceda, escritura o documento de transmisión, modelo 211 y justificante de ingreso.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Opera como pago a cuenta del IRNR del vendedor y genera una obligación tributaria a cargo del adquirente; el inmueble queda afecto al pago si la retención o ingreso a cuenta debidos no se practican o ingresan, en los términos del artículo 25.2 TRLIRNR.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Retención del 3 % = pago a cuenta sobre la contraprestación; IRNR sobre la ganancia = tributación final del transmitente; IIVTNU = tributo local distinto.
POR QUÉ TE IMPORTA
En una compraventa con vendedor no residente, omitir esta obligación puede generar una deuda tributaria propia del adquirente y una afección fiscal del inmueble en los términos legales.
EJEMPLO PRÁCTICO
Se compra por 300.000 € un inmueble a un vendedor no residente sin establecimiento permanente y no concurre excepción: el comprador retiene 9.000 € e ingresa esa cantidad mediante el modelo 211 como pago a cuenta del IRNR del transmitente; ello no determina por sí solo el impuesto final del vendedor.
DEPENDE DE
De que el inmueble esté situado en España, la condición fiscal del transmitente, actuación sin establecimiento permanente, contraprestación, cotitularidades, excepciones legales y plazos/modelos vigentes.
ERRORES FRECUENTES
Calcular el 3 % sobre la ganancia en vez de sobre la contraprestación; confundir nacionalidad con residencia fiscal; olvidar cotitulares o excepciones; o ingresar fuera de plazo.
OJO CON ESTO
El 3 % se calcula sobre la contraprestación acordada, no sobre la ganancia. No depende de la nacionalidad ni de tener NIE y no debe aplicarse sin comprobar la residencia fiscal, la posible existencia de establecimiento permanente y las excepciones legales.
SUBCONCEPTOS
Modelo 211
Autoliquidación utilizada por el adquirente para ingresar la retención en la adquisición de inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente, conforme a la normativa vigente.