Garantías de la edificación
Régimen de responsabilidades y garantías por determinados daños materiales de la edificación regulado por la LOE; no debe reducirse a la fórmula simplificada “1, 3 y 10 años de garantía”.
QUÉ SIGNIFICA
El artículo 17 LOE fija plazos de responsabilidad por daños materiales: diez años para determinados daños estructurales, tres años para determinados defectos que afecten a habitabilidad y un año para defectos de ejecución que afecten a terminación o acabado, este último a cargo del constructor. El artículo 18 establece, además, un plazo de prescripción de dos años para las acciones LOE desde que se producen los daños. El artículo 19 enumera garantías aseguradoras/financieras, pero su obligatoriedad se despliega conforme a la disposición adicional segunda: el seguro decenal es exigible, con excepciones, para edificios cuyo destino principal sea vivienda; no debe afirmarse sin más que existen seguros obligatorios de uno y tres años en toda promoción.
POR QUÉ TE IMPORTA
Distinguir responsabilidad, prescripción y seguro evita perder reclamaciones, exigir coberturas inexistentes o creer que todo defecto está cubierto durante diez años.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una fisura estética de acabado aparecida el primer año no se analiza igual que un daño que compromete resistencia y estabilidad. Tampoco el plazo de responsabilidad sustituye al plazo de prescripción de la acción.
DEPENDE DE
Del tipo y causa del daño, elemento afectado, fecha de recepción sin reservas o subsanación, agente responsable, uso principal del edificio, excepción aplicable y posible responsabilidad contractual adicional.
OJO CON ESTO
“1-3-10 años” no son tres seguros obligatorios universales ni tres plazos de prescripción. Hay que identificar tipo de daño, agente responsable, fecha de recepción y garantía realmente exigible.
SUBCONCEPTOS
Responsabilidad decenal LOE
Plazo de diez años para los daños materiales del art. 17.1.a que comprometen directamente resistencia mecánica y estabilidad.
Responsabilidad trienal LOE
Plazo de tres años para daños materiales por defectos de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen incumplimiento de requisitos de habitabilidad.
Responsabilidad anual del constructor
El constructor responde durante un año por daños materiales debidos a vicios o defectos de ejecución que afecten a terminación o acabado.
Prescripción de acciones LOE
Las acciones del art. 17 prescriben, con carácter general, a los dos años desde que se producen los daños, sin perjuicio de otras acciones contractuales.