Vivienda en España – 2T 2026 + PULSO JULIO
Una radiografía del mercado de la vivienda en España: cierre de 2025 y evolución hasta mediados de 2026.
Qué vas a encontrar
Una lectura rápida antes de entrar en profundidad para saber dónde está lo importante.
QUÉ HA CAMBIADO
Los precios siguen altos, pero el mercado ya no se mueve con la misma velocidad. Se cierran menos operaciones y, en varias grandes ciudades, aumenta la oferta, aparecen más rebajas y las viviendas tardan algo más en encontrar comprador.
POR QUÉ IMPORTA
Porque el cambio suele empezar antes en el comportamiento que en el precio. Cuando hay más donde elegir y menos urgencia por comprar, aumenta la capacidad de comparar, negociar y distinguir entre una vivienda bien posicionada y otra que simplemente está cara.
QUÉ VIGILAR
La clave será comprobar si estas señales se mantienen durante varios trimestres. Si siguen cayendo las compraventas, crece el stock, aumentan las rebajas y también empiezan a moderarse los precios efectivos, estaríamos ante un cambio de ciclo mucho más claro.
Lee los datos con contexto
No te quedes en la cifra: revisa evolución, comparación y conclusiones antes de sacar una decisión.
KOKO DATA · INFORME DE MERCADO
PRECIOS ALTOS.
MENOS OPERACIONES.
MÁS SELECCIÓN.
El mercado no está cayendo en bloque. Está cambiando antes por el comportamiento: menos operaciones, más oferta en varias grandes capitales y más resistencia a determinados precios.
KOKO · EN 3 CLAVES
ANTES DE LEER 19 PÁGINAS,
QUÉDATE CON ESTO.
El informe separa precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho., actividad, oferta y financiaciónFondos obtenidos para pagar una operación, con condiciones de devolución, coste y garantías cuando existe deuda. para no confundir una desaceleración del ritmo con una caída general del mercado.
QUÉ HA CAMBIADO
El precio sigue alto, pero la actividad ha perdido velocidad. Dos trimestres consecutivos de menor compraventaContrato por el que el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. conviven con más stockCantidad existente de una variable en un momento concreto; en comercialización, inmuebles disponibles en una fecha. en varias grandes capitales y más anuncios que rebajan.
POR QUÉ IMPORTA
El giro suele aparecer antes en el comportamiento que en el índice de preciosSerie estadística que resume evolución de precios de un conjunto bajo métodos y ponderaciones definidos.. Más oferta y menos absorciónVelocidad con la que el mercado consume la oferta disponible durante un periodo. dan al comprador más capacidad de comparar y obligan al vendedor a justificar mejor el precio.
QUÉ VIGILAR
Si durante varios trimestres coinciden menos operaciones, stock urbano creciente, más rebajas y moderación en precios efectivos, el cambio dejaría de ser solo de ritmo y pasaría a ser mucho más claro.
EL MERCADO EN 60 SEGUNDOS
EL PRECIO TODAVÍA RESISTE.
LA ACTIVIDAD YA NO.
No existe una señalTérmino genérico para una cantidad entregada o una manifestación de compromiso; por sí solo no identifica qué régimen jurídico se ha pactado. única de giro. La lectura útil está en cómo se mueven juntas actividad, stock, rebajas y financiación.
Fuentes: INE · Registradores · idealista/data. Los periodos y universos no son equivalentes.
CÓMO LEERLO
NO EXISTE UN ÚNICO
“PRECIO DE LA VIVIENDA”.
Un índice, una tasaciónOpinión técnica de valor emitida con una finalidad, fecha, método y documentación determinados por un profesional competente., una escritura, una rentaImporte pactado por el uso de un inmueble durante un periodo, normalmente mensual en el alquiler de vivienda. declarada y un anuncio responden a preguntas distintas. Compararlos como si fueran la misma serie lleva a conclusiones equivocadas.
Mide cómo cambia el precio. No da un €/m² de mercado.
Precio tasado por m². No equivale a anuncio ni escritura.
Operaciones, precio medioSuma de precios observados dividida por el número de operaciones comparables; sensible a cambios de composición. y financiación asociada.
Universo fiscal del alquiler, distinto del anuncio publicado.
Precio pedido, stock y presión relativa sobre la oferta.
LA SECUENCIA IMPORTA
LO QUE CAMBIA PRIMERO
NO SUELE SER EL PRECIO.
El informe detecta una secuencia compatible con menor absorción: primero se enfría la actividad, después aumenta la comparación y la negociaciónProceso por el que las partes aproximan posiciones sobre precio, plazos y condiciones de una operación.; el precio agregado puede tardar más.
Menos operaciones: Registradores encadena dos descensos trimestrales.
El stock crece en varias grandes capitales aunque caiga en el agregado nacional.
Más anuncios reducen precio y pierden peso las ventas ultrarrápidas.
Solo si el ajuste persiste debería aparecer una moderación más clara y extendida.
EL VENDEDOR YA RECIBE OTRA RESPUESTA
- 14% de anuncios rebajaron precio en 1T26, frente al 11% un año antes.
- La rebaja mediaPromedio aritmético de precios observados; depende del número y peso de inmuebles incluidos. entre quienes ajustan fue del -7%.
- Las ventas en menos de una semana perdieron peso en Madrid y Barcelona.
ESO NO ES TODAVÍA UNA CAÍDA GENERAL
Menos ventas y más rebajas son compatibles con precios agregados todavía altos. La señal relevante es si el cambio de comportamiento persiste y termina apareciendo también en el precio efectivo.
RUTA PARA VENDER ↗ESPAÑA A DOS VELOCIDADES
LA MEDIA NACIONAL
DESAPARECE AL BAJAR A CIUDAD.
Madrid, Barcelona, València y Málaga siguen tensionadas, pero la señal dominante no es la misma: stock, precio y alquiler dibujan mercados distintos.
+23% STOCK
Más alternativas publicadas pueden reducir urgencia sin implicar una caída general de precios.
+9% STOCK
La oferta de venta aumenta mientras el alquiler mantiene una competencia muy elevada.
+21% STOCK
Más oferta puede convivir durante un tiempo con precios todavía crecientes.
+4% STOCK
La mejora de oferta es menor y no equivale todavía a abundancia de viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado..
Fuente territorial: idealista/data · stock de vivienda en venta · 2T26. Fotografías ilustrativas KOKO.
ESCENARIOS, NO ADIVINACIÓN
TRES CAMINOS.
LAS MISMAS SEÑALES DECIDEN.
El escenario central no es un desplome nacional. Es menos velocidad y más diferencias entre mercados, salvo que las señales se desplacen de forma persistente hacia más tensión o más ajuste.
CEDE LA DEMANDA
Más trimestres de caída, stock creciente y deterioro laboral o financiero. Aumentaría la probabilidad de rebajas y moderación efectiva.
MENOS VELOCIDAD
Operaciones más débiles, stock urbano al alza y empleo estable. Más negociación y mayores diferencias entre ciudades y productos.
VUELVE LA URGENCIA
La oferta vuelve a caer, el empleo resiste y mejora la financiación. El acceso empeoraría aunque la cuota hipotecariaPago periódico exigido por el préstamo hipotecario; normalmente combina intereses y devolución de capital, aunque existen estructuras distintas. se relajase.
DEL INFORME A TU DECISIÓN
EL DATO TE PONE EN CONTEXTO.
DESPUÉS TOCA ACTUAR.
No repitas la información. Entra directamente en la herramienta que corresponde a lo que vas a hacer.
SI ESTÁS PENSANDO EN VENDER
EL MERCADO ES UNA COSA.
TU VIVIENDA ES OTRA.
El informe te da contexto. Pero para vender bien hace falta mirar la vivienda, el precio y la estrategia concreta. Si quieres, vemos si tiene sentido que me encargue. Si creo que puedo aportar, te lo diré. Y si no, también.
INFORME COMPLETO
19 PÁGINAS.
EL CONTEXTO ENTERO.
El PDF desarrolla los datos, la metodología, las señales territoriales y los tres escenarios. Léelo cuando quieras pasar de la foto rápida a la explicación completa.
Fuentes del informe: INE · MIVAU · Registradores · Consejo General del Notariado · Banco de España · SERPAVI · idealista/data. Corte editorial: 31/08/2026.
