ACCESO A LA VIVIENDA EN ESPAÑA 2026
Precio, ahorro, financiación e ingresos: las cuatro piezas que explican por qué una vivienda puede parecer alcanzable y no serlo.
Qué vas a encontrar
Una lectura rápida antes de entrar en profundidad para saber dónde está lo importante.
QUÉ HA CAMBIADO
Comprar exige cada vez más antes de pedir la hipoteca. El precio ha elevado el ahorro previo y el esfuerzo, mientras la presión empieza a desplazarse hacia municipios metropolitanos.
POR QUÉ IMPORTA
Que mejore una cuota no significa que mejore el acceso. Precio, entrada, financiación e ingresos locales pueden moverse en direcciones distintas.
QUÉ VIGILAR
Euríbor, esfuerzo, capital previo y oferta. Y, sobre todo, si la presión sigue saliendo de las capitales hacia mercados aparentemente más asequibles.
Lee los datos con contexto
No te quedes en la cifra: revisa evolución, comparación y conclusiones antes de sacar una decisión.
KOKO DATA · INFORME ESPECIAL
COMPRAR NO ES SOLO
PAGAR LA CUOTA.
ES LLEGAR A LA ENTRADA.
Cuánto dinero exige comprar, por qué el ahorro previo se ha convertido en una barrera y por qué salir de las capitales más caras no garantiza un mercado realmente accesible.
KOKO · EN 3 CLAVES
EL PROBLEMA YA NO ES SOLO EL PRECIO.
ES LA COMBINACIÓN.
PrecioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho., ahorro, financiación e ingresos pueden moverse en direcciones distintas. Por eso una mejora hipotecaria no garantiza que comprar sea más fácil.
QUÉ HA CAMBIADO
Comprar exige más que poder pagar una cuota. El precio ha elevado el ahorro previo y el esfuerzo: Tinsa sitúa España en 35,7%, mientras Madrid y Barcelona alcanzan 64% y 62%.
POR QUÉ IMPORTA
Una hipotecaDerecho real de garantía que sujeta un inmueble al cumplimiento de una obligación sin desplazar su posesión al acreedor. algo más barata no arregla por sí sola el acceso. La entradaParte del precio de compra que el comprador aporta sin financiarla con el préstamo de esa operación., los ingresos locales y el importe que necesitas financiar pueden empeorar aunque la cuota mensual mejore.
QUÉ VIGILAR
EuríborÍndice de referencia del mercado monetario del euro administrado por el European Money Markets Institute (EMMI), disponible para varios vencimientos y utilizado ampliamente en préstamos hipo…, esfuerzo, capital previo y stockCantidad existente de una variable en un momento concreto; en comercialización, inmuebles disponibles en una fecha., pero también dónde se desplaza la demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar.: la presión se mueve hacia coronas metropolitanas y 25 municipios relevantes no capitales ya superan el 45% de esfuerzo.
CUATRO PUERTAS DE ENTRADA
PARA COMPRAR NO BASTA
CON QUE BAJE LA CUOTA.
El acceso real se decide por cuatro variables. Si falla una, una vivienda aparentemente asumible puede dejar de serlo.
Determina la entrada necesaria y el tamaño de la deuda.
La financiación habitual no cubre todo el precio ni todos los gastos.
Tipo, plazo y porcentaje financiado cambian cuota y acceso.
El mismo precio pesa distinto según los ingresos de cada mercado.
LA BARRERA QUE NO SALE EN LA CUOTA
ANTES DE LA HIPOTECA
HAY QUE LLEGAR A LA ENTRADA.
El modelo KOKO compara una vivienda tipo de 90 m² con 20% no financiado y un 10% orientativo para impuestos y gastos. Es una comparación editorial, no una simulación individual.
MADRID · ESCENARIO 90 M²
Capital previo orientativo sobre un valor Tinsa de 422.139 € para 90 m².
BARCELONA · ESCENARIO 90 M²
Capital previo orientativo sobre un valor Tinsa de 402.885 € para 90 m².
Valores base: Tinsa Precio Vivienda · 2T 2026. Modelo KOKO de capital previo.
INGRESOS LOCALES VS VIVIENDA LOCAL
UNA CIUDAD MÁS BARATA
PUEDE SEGUIR SIENDO DIFÍCIL.
El precio importa, pero los ingresos locales explican por qué dos ciudades con valores distintos pueden terminar soportando esfuerzos parecidos.
OTRAS GRANDES CAPITALES
- Málaga: 53% de esfuerzo teórico.
- Valencia: 45%.
- Sevilla: 45%.
NO ES UN LÍMITE LEGAL
El 35% es una referencia de accesibilidadCondiciones que permiten utilizar edificios y espacios con seguridad y autonomía por el mayor número posible de personas. utilizada por Tinsa. Es un indicador territorial para comparar precios, financiación e ingresos; no describe la situación concreta de cada comprador.
Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales · 2T 2026.
EL CRÉDITO NO HA DESAPARECIDO
HAY HIPOTECAS.
EL PROBLEMA ES CUÁNTO DEBES PEDIR.
El importe medio de deuda marca máximos mientras el euríbor vuelve a estar por encima de hace un año. La cuota puede mejorar y el acceso empeorar si el precio obliga a financiar más.
Fuentes: Banco de España · Registradores ERI 2T26 · Tinsa IMIE 2T26.
CAPITAL → CORONA METROPOLITANA
LA PRESIÓN DE DEMANDA
SE MUEVE HACIA FUERA.
Salir de la capital puede reducir el precio, pero no garantiza accesibilidad. La presión relativa de demanda ya sitúa varios municipios metropolitanos por encima de sus capitales.
#1 MÓSTOLES · #2 LAS ROZAS
Madrid capital aparece #3 y Alcalá #4 en presión relativa de demanda.
#9 SANTA COLOMA
Barcelona #14 · L’Hospitalet #15 · Badalona #18.
#12 CAPITAL · #13 TORRENT
La presión relativa es casi idéntica entre capital y corona.
#34 RINCÓN · #40 MÁLAGA
En Costa del Sol se mezclan litoral, vivienda habitualConcepto cuyo significado varía según la norma concreta, especialmente en fiscalidad y arrendamientos. y demanda internacional.
IRSE FUERA NO ES IRSE A UN MERCADO BARATO
Tinsa analiza 84 municipios relevantes no capitales: el 67% supera el 35% de esfuerzo y 25 municipios alcanzan o superan el 45%.
LA PRESIÓN CAMBIA DE SITIO ANTES DE DESAPARECER
La moderación de los centros más caros puede convivir con una periferia cada vez más exigente para los hogares que viven allí.
Fuentes: idealista/data · presión relativa de demanda 2T26 · Tinsa Municipios Relevantes 1T26.
DEL DATO A TU COMPRA
ENTENDER EL PROBLEMA
NO COMPRA LA CASA POR TI.
Cuando el informe ya te ha puesto en situación, entra directamente en la herramienta que resuelve el siguiente paso.
Y SI EL PROBLEMA YA NO ES ENTENDERLO
HAZ POR TU CUENTA
TODO LO QUE TENGA SENTIDO.
KOKO está para eso. Pero si llega una parte que no puedes, no quieres o no te compensa gestionar, puedes contármela. Si puedo ayudarte o coordinar a quien corresponda, te lo diré. Y si puedes resolverlo perfectamente sin mí, también.
INFORME COMPLETO
17 PÁGINAS.
PRECIO, AHORRO, RENTA Y CRÉDITO.
El PDF desarrolla el capital previo, el esfuerzo por ciudades, la financiación, la presión metropolitana y los escenarios para los próximos meses.
Fuentes del informe: Tinsa · Registradores · INE · Banco de España · idealista/data. Corte de datos: 22/08/2026.
