PRECIO ANUNCIADO Y PRECIO DE VENTA:
DOS CIFRAS QUE
NO CUENTAN LO MISMO

Oferta, cierre, tasación e índices miden cosas distintas. Saber cuál mirar evita muchas conclusiones equivocadas.

¿Cuánto vale una viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado.? Parece una pregunta sencilla hasta que empiezas a buscar la respuesta. En un portal encuentras un precio por metro cuadradoCociente entre un precio y una superficie medida con un criterio identificado., el Notariado publica otro, Registradores ofrece sus propios datos, el INE dice que la vivienda ha subido un porcentaje determinado y una tasaciónOpinión técnica de valor emitida con una finalidad, fecha, método y documentación determinados por un profesional competente. puede darte otra cifra. La reacción habitual es pensar que alguno tiene que estar equivocado. No necesariamente. Cada fuente está mirando una parte distinta del mercado.

El precio de un anuncio es una intención de venta

Un propietario pone su vivienda a la venta por 450.000 euros. Esa vivienda entra en las estadísticas de oferta con ese precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho. aunque después se venda por 430.000, se venda por 450.000, se retire del mercado o nunca encuentre comprador. Por eso un precio anunciado no es un precio de cierrePrecio finalmente acordado en una operación, identificado con su fecha, condiciones y fuente..

Idealista lo explica expresamente en su metodología: su índice estima el precio de vivienda en oferta a partir de los anuncios activos. No representa el precio final de transacción ni, en alquiler, la rentaImporte pactado por el uso de un inmueble durante un periodo, normalmente mensual en el alquiler de vivienda. finalmente pagada. Eso no hace que el dato sea peor; responde a otra pregunta. Los datos de oferta son muy útiles para conocer qué están pidiendo los propietarios, cómo está evolucionando el stockCantidad existente de una variable en un momento concreto; en comercialización, inmuebles disponibles en una fecha. disponible y detectar movimientos del mercado antes de que lleguen a las estadísticas de escrituras. En julio de 2026, por ejemplo, Idealista situaba el precio de ofertaPrecio anunciado o solicitado por quien comercializa un inmueble, antes de alcanzar un acuerdo. en España en 2.933 €/m², un 13,1% más que un año antes. Lo que no deberíamos hacer es interpretar esos 2.933 €/m² como el precio medioSuma de precios observados dividida por el número de operaciones comparables; sensible a cambios de composición. realmente pagado en todas las compraventas españolas de julio.

El Notariado ve otra parte de la película

Cuando una compraventaContrato por el que el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. llega al notarioFuncionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de contratos y demás actos extrajudiciales, y para autorizar o intervenir los instrumentos públicos que correspondan. ya existe una operación. En junio de 2026, el Consejo General del Notariado registró un precio medio de 2.114 €/m² en las compraventas formalizadas. ¿Significa que la diferencia entre 2.933 y 2.114 €/m² es el descuento medio conseguido por los compradores? No. Sería una comparación incorrecta.

Las dos cifras proceden de universos distintos. No tienen necesariamente la misma composición territorial, no corresponden a las mismas viviendas y una mide oferta mientras la otra parte de operaciones formalizadas. La diferencia entre ambas no permite calcular cuánto se negocia de mediaPromedio aritmético de precios observados; depende del número y peso de inmuebles incluidos. una vivienda.

Registradores añade otra capa

Después de la escritura, las operaciones acceden al Registro de la PropiedadRegistro jurídico público que publica la titularidad y determinados derechos, cargas y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles mediante los asientos previstos por la legislación hipotec…. Eso permite construir estadísticas muy sólidas sobre compraventas, hipotecas y otras características del mercado. La contrapartida es lógica: cuanto más avanzamos en el proceso de una operación, más consolidado es el dato, pero también puede existir más distancia respecto al momento en que comprador y vendedor alcanzaron el acuerdo. Por eso un portal puede ayudar a saber qué está ocurriendo hoy en la oferta mientras Registradores permite analizar con mucha más profundidad lo que finalmente ha ocurrido.

Y el INE vuelve a hacer algo diferente

El Índice de PreciosSerie estadística que resume evolución de precios de un conjunto bajo métodos y ponderaciones definidos. de Vivienda no intenta decir simplemente cuánto cuesta un metro cuadrado. Su pregunta es otra: ¿cómo están cambiando los precios? Para responderla utiliza información administrativa sobre compraventas y una metodología que intenta corregir cambios en el tipo de viviendas que se transmiten.

Imaginemos que durante un trimestre se venden proporcionalmente muchas más viviendas caras y muchas menos económicas. Una simple media podría subir en parte porque ha cambiado el tipo de casaEdificación usualmente destinada a vivienda, sola o integrada con otras; la voz no determina legalidad de uso, superficie ni finca registral. vendidoEstado comercial que debe asociarse al hito definido por el negocio, diferenciando contrato privado, escritura y registro.. Un índice intenta aislar mejor ese efecto. Por eso podemos decir que el IPVÍndice de Precios de Vivienda del INE, que mide evolución de precios de adquisición de vivienda según su metodología. aumentó un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026 sin que eso signifique que cada vivienda española se haya encarecido exactamente un 12,9%.

¿Y una tasación?

Una tasación responde a otra necesidad. Cuando se solicita una hipotecaDerecho real de garantía que sujeta un inmueble al cumplimiento de una obligación sin desplazar su posesión al acreedor., la entidad necesita valorar la vivienda que va a servir como garantía. Ese valor tampoco significa que exista necesariamente un comprador dispuesto a pagar exactamente esa cantidad. Valor de tasaciónValor que un informe de tasación determina para la finalidad concreta y conforme a las reglas aplicables; no es una denominación universal de “precio correcto”. y precio de compraventa pueden coincidir o no.

Incluso el precio por metro cuadrado tiene sus trampas

Un pisoVivienda ubicada en un edificio, habitualmente en una planta, cuya finca y uso deben identificarse en la documentación correspondiente. pequeño puede venderse a un precio por metro cuadrado distinto de uno mucho más grande. Un áticoVivienda situada en una de las plantas superiores de un edificio, generalmente en la última. no se comporta igual que un bajo, la vivienda nueva no tiene por qué seguir exactamente la misma dinámica que la usada y una media de toda España mezcla mercados tan diferentes que su utilidad para valorar una vivienda concreta es limitada. Cuanto mayor es la zona analizada, más contexto aporta la estadística y menos directamente sirve para valorar una casa específica.

Entonces, ¿qué dato uso?

Depende de lo que quieras saber. Si quieres conocer qué están pidiendo ahora los vendedores, mira oferta. Si quieres saber qué operaciones se han formalizado realmente, mira datos transaccionales. Si quieres estudiar cómo evoluciona el precio en el tiempo, utiliza índices creados para medir esa evolución. Si estás valorando un piso concreto, necesitas además comparablesInmuebles similares al que se valora, usados como referencia después de analizar y ajustar sus diferencias. realmente parecidos a ese piso. Y si necesitas financiaciónFondos obtenidos para pagar una operación, con condiciones de devolución, coste y garantías cuando existe deuda., la tasación tendrá su propio papel.

No existe una cifra que sustituya a todas las demás. Cuando dos fuentes inmobiliarias dan resultados diferentes, la primera pregunta no debería ser “¿Cuál está mal?”, sino “¿Qué está midiendo cada una?”. Una estadística puede ser perfectamente correcta y estar siendo utilizada para responder a una pregunta para la que no fue creada. En vivienda pasa constantemente. El dato bueno no es el más alto, el más bajo ni el que mejor encaja con lo que queríamos creer. Es el que realmente responde a la pregunta que estamos intentando resolver.

Fuentes principales: Idealista, metodología de informes de precios 2026; INE, IPV 1T 2026; Consejo General del Notariado, datos de junio de 2026; Banco de España, Portal del Cliente Bancario.